南寧青秀萬達廣場項目地處廣西南寧，寫字樓自用需求少，且無寫字樓投資習慣。  但就在這樣的外部條件下，5月19日寫字樓開盤大獲成功，當日成交面積7萬平米，超過南寧市寫字樓一年的成交面積！

南寧青秀萬達廣場項目地處廣西南寧，經(jīng)濟落后，屬欠發(fā)達地區(qū)，省會南寧大中型企業(yè)較少，寫字樓自用需求少，且無寫字樓投資習慣，寫字樓2012年成交量僅7萬平米。近年來萬科、保利、華潤等開發(fā)商進駐南寧，商鋪、寫字樓供應快速增加，寫字樓市場呈現(xiàn)出需求總量小，供給競爭激烈的紅海市場特性。

但就在這樣的外部條件下，南寧項目團隊成功實現(xiàn)了從紅海到藍海的跨越，5月19日寫字樓開盤大獲成功，當日成交面積7萬平米，超過南寧市寫字樓一年的成交面積！ 

南寧青秀萬達廣場項目用地面積11.5萬平米，建筑面積88.9萬平米，甲級寫字樓23.7萬平米，城市豪宅34.8萬平米，商鋪5.1萬平米。在本項目之前，南寧已經(jīng)有了萬達廣場二代店，經(jīng)過十年積淀，已成為城市中心核心商圈。二代店口碑好、客戶已經(jīng)獲得極大收益，萬達商鋪已成為市場的優(yōu)質(zhì)投資品。雖然萬達在當?shù)赜休^高美譽度，但市場認知僅局限于二代店，只認可萬達商鋪產(chǎn)品，對萬達第三代城市綜合體的寫字樓和豪宅認知度較低，尤其對寫字樓的產(chǎn)品及投資更是毫無概念。

南寧項目團隊在南方項目管理中心指導下，系統(tǒng)分析市場環(huán)境，調(diào)整推盤順序，并以三大認識、八大動作成功實現(xiàn)了寫字樓的從紅海到藍海的戰(zhàn)役！2013年5月份簽約金額完成比例241%！

果斷調(diào)整推盤順序

南寧項目2012年12月首次商鋪開盤，2013年1月、3月兩次加推，均取得驕人業(yè)績。三次開盤共銷售商鋪147套，金額9.7億，備受市場追捧，客戶投資熱情高漲，愿意購買萬達的投資類產(chǎn)品。

春節(jié)前后，集團領導認真聽取了南寧公司匯報，預測宏觀調(diào)控將在未來三個月內(nèi)，對住宅產(chǎn)品尤其是豪宅有較大影響，果斷決定調(diào)整推盤順序，充分順應市場高昂的投資熱情，將原定5月推售豪宅的計劃，調(diào)整為推售寫字樓。并要求第三次商鋪線下開盤，線上持續(xù)強化項目形象直到3月10日，再轉(zhuǎn)入寫字樓銷售，用兩個月的時間，從容、舒展地進行寫字樓營銷推廣。

南寧市場雖然購買力充足，投資熱情高漲，但對寫字樓業(yè)態(tài)缺乏投資經(jīng)歷和習慣，擺在團隊面前的有三大問題：

1、 形象之惑，南寧樓市國內(nèi)大牌云集，萬達企業(yè)形象如何脫穎而出？萬達十年后重返邕城，如何提升市場對第三代城市綜合體的期盼？寫字樓市場發(fā)展初期，如何將萬達中心塑造為絕對標桿？2、節(jié)奏之惑，南寧萬達中心自身體量大、業(yè)態(tài)多、推盤密集，如何搶占先機、從容推售？3、執(zhí)行之惑，在沒有寫字樓標準動作的情況下，如何實現(xiàn)系統(tǒng)化操盤，確保營銷動作不變形？并且南寧項目要在中心指導下，作為寫字樓營銷標準動作試點項目之一，為集團寫字樓標準動作做出微薄貢獻。

針對疑惑，結(jié)合背景，經(jīng)過思考我們確定了“項目的形象樹立高于一切；營銷推盤節(jié)奏精準成敗攸關；正確的營銷動作至關重要”這“三大認識”，結(jié)合具體認識推出了“八項動作”，以完成寫字樓推盤。

領袖地位標桿形象

基于“項目的形象樹立高于一切”的認識，我們主推了以下三大動作：

一：樹立萬達集團領袖企業(yè)地位。我們嚴格執(zhí)行營銷標準動作，線上解讀萬達品牌；線下執(zhí)行奠基典禮、售樓部開放活動、區(qū)域論壇等活動；同時適度創(chuàng)新，圍繞“時隔十年，全新萬達再度入邕，第三代城市綜合體現(xiàn)身南寧”密集炒作。在該階段，我們讓“萬達廣場就是城市中心”的認識深入人心，讓南寧市場的認知，從十年前的萬達提升到商業(yè)地產(chǎn)領袖企業(yè)的高度。本階段投放系列硬廣和軟文、戶外，舉辦大小型活動十余場，實現(xiàn)登記客戶數(shù)量800組。

二：樹立萬達廣場標桿項目地位。我們在南方項目管理中心指導下以主廣告語：“南寧商業(yè)旗艦，領航國際東盟”持續(xù)推廣，實現(xiàn)從單一業(yè)態(tài)的二代店向三代城市綜合體的市場認知轉(zhuǎn)變，一舉奠定南寧絕對第一的形象高度。在活動推廣上邀請了陳魯豫、黃圣依、趙曉等名人明星，各銀行行長、商會會長和省市政府領導參加各類活動，有效打通高端客源渠道。

本階段投放系列硬廣、軟文和戶外，舉辦各類型活動20余場。登記客戶數(shù)量從800組增加到2200組。

三：樹立萬達中心寫字樓No.1產(chǎn)品地位。在無寫字樓規(guī)定動作的背景下，南寧團隊在中心指導下謀定而后動，確立以“兩段論”持續(xù)樹立萬達中心形象。

首先，以“城市地標商務集群”樹立萬達中心形象，強化“70城，300余座寫字樓”的開發(fā)實力。明確告知市場，萬達集團不僅是商業(yè)地產(chǎn)領軍企業(yè)，同時也是寫字樓開發(fā)專家，萬達中心是寫字樓的NO.1。       

其次，針對華潤以“300米建筑高度”為核心賣點，提煉“品牌成就高度、商務集群成就高度、配套成就高度”的獨有價值體系，以”改變高度看南寧”的品牌推廣方案讓市場全面沸騰，徹底區(qū)別于競案對單純物理價值的訴求，在短期內(nèi)建立了不可撼動的領袖地位。本階段推廣后實現(xiàn)日均來電45組，日均來訪40組。

通過寫字樓產(chǎn)品前期推廣在策略上“避實就虛”，徹底拉開與競品的形象距離；持續(xù)樹立項目形象，實現(xiàn)大量蓄客，為后期在產(chǎn)品推廣、賣點解析等方面預留話題和素材，讓產(chǎn)品推售從容不迫。

通過以上三大動作完成形象解惑后，萬達企業(yè)形象脫穎而出，市場對第三代城市綜合體翹首以盼，萬達中心成為絕對標桿！ 5月19日開盤前，認籌大客戶25組，散客326組，意向單位860間。當?shù)劂y行、開發(fā)商、電力、貿(mào)易、律師行等都紛紛成為我們的客戶。

節(jié)奏精準連續(xù)加推

基于“營銷推盤節(jié)奏精準成敗攸關”的認識，我們推出了兩大動作：

一：審時度勢搶占先機。在南方項目管理中心的指導下，南寧項目團隊通過對市場的分析與判斷，結(jié)合萬達二代店在南寧積累的聲譽，首期以最容易撬動市場、實現(xiàn)熱銷的商鋪產(chǎn)品推向市場，搶占市場份額。首期商鋪成功開盤后，立即確定了“乘勢追擊、趁熱打鐵”的核心思路，連續(xù)兩次加推均實現(xiàn)清盤，制造了萬達產(chǎn)品持續(xù)熱銷的概念，緊湊的節(jié)奏為寫字樓的推廣贏取了2個月的推廣周期。

二：謀定而后動，從容取證。項目地塊摘牌后，總經(jīng)理統(tǒng)籌班子成員第一時間制定緊湊的設計、工程、現(xiàn)金流及銷售計劃，密切跟蹤，確保每一節(jié)點緊鑼密鼓向前推進。

運用輿論創(chuàng)新執(zhí)行

基于“正確的營銷動作至關重要”的認識，我們推出了三大動作：

一、運用輿論，教育市場。南寧寫字樓市場處于發(fā)展初期，客戶不敢輕易投資，自用客戶習慣租賃，沒有購買習慣。對此，南寧公司組織媒體按照四個階段制造議題，宣傳寫字樓的價值。3月4-10日議題“國五條細則出臺，樓市投資將走向何處”；  3月14日-16日議題“寫字樓，商業(yè)地產(chǎn)投資新方向”；3月21日-23日議題“廣西寫字樓全面調(diào)查——寫字樓投資被嚴重低估”；3月28日-29日議題“萬達或掀起廣西寫字樓投資熱”；4月1日-4月7日“萬達中心萬人追捧現(xiàn)象引人思考”；4月8日-4月14日“萬達中心價格成最關注話題”；4月15-4月21日“萬達中心價格懸念即將揭曉”；5月13日-5月18日“萬達中心即將開盤，或再開啟廣西地產(chǎn)銷售傳奇”……從新國五條切入造勢，炒熱寫字樓市場，再順勢引導至萬達中心必將開啟寫字樓投資熱。整個炒作周期歷時60多天，開創(chuàng)了南寧地產(chǎn)界宣傳新模式，中海、保利、榮和、盛天等同行紛紛效仿！

二、高端活動，占領渠道。通過持續(xù)的強勢形象樹立，萬達品牌已引發(fā)了南寧市場的高度關注。為更精準地鎖定高端客戶，與集團溝通后，將原定高頻次、中等規(guī)模的活動調(diào)整為高規(guī)格活動。分批邀請芮成鋼、歐陽夏丹、水均益、張召忠、宋鴻兵、陳淮等嘉賓舉辦多次千人規(guī)?；顒?，造成全市轟動。出現(xiàn)市委書記、市長慕名而來，主動到訪售樓處，并馬上在現(xiàn)場召開南寧市重點項目工作會議，號召全市重點項目都要向萬達學習。

萬達中心通過影響一個人，撬動一個圈層。高規(guī)格的活動推廣，使富商名流均以獲邀參與萬達活動為榮，成功奠定了財富名流追捧萬達中心的市場口碑，引發(fā)了高端圈層之間的互相傳播。例如我們通過邀約當?shù)毓ど搪?lián)企業(yè)家參加活動，最終帶動了其朋友、學生、同行、親戚等關注，直接促成了5層寫字樓的成交量。

三、創(chuàng)新執(zhí)行，動作無誤。項目隊伍在銷售執(zhí)行中，尤其重視報價策略、裝戶動作以及最后的開盤組織。

在報價策略上，我們采取了“分階段報價，循循善誘”的策略。4月20日前不報價，僅樹立形象、教育市場、引導市場價格預期；4月28日報均價及整層優(yōu)惠，讓客戶感知投資價值，主動拼層；5月11日報分段價格，引導客戶落位，實現(xiàn)均勻去化；開盤前精確報價，讓客戶精準落位，5月19日開盤當天方釋放開盤優(yōu)惠——這樣逐步釋放均價、樓層區(qū)間價、朝向差、層差，循循善誘。每次放價均利用活動擠壓、提高價格預期，最終開盤均價高于決策文件。

在裝戶動作上，營銷副總、營銷經(jīng)理、銷售經(jīng)理與置業(yè)顧問分別進行四輪裝戶，準確落位，平衡去化，避免客源流失，提高解籌率。4月20日前首輪根據(jù)客戶自然需求，進行意向裝戶；4月21日-5月10日利用整層優(yōu)惠引導客戶選擇樓層段，進行第二輪裝戶；5 月11日利用大客戶、小客戶的心理差異，進行第三輪裝戶；5月18日前第四輪裝戶，精裝落位。5月19日寫字樓開盤大獲成功，成交率85%，其中大客戶成交22個整層。當日成交面積7萬平米，超過南寧市寫字樓一年的成交面積！

及時調(diào)整節(jié)奏關乎全局

通過南寧